Остановить контроль над арендной платой - реальности рынка
Мнение экономистов
Если арендная плата устанавливается по ценам ниже точки равновесия, спрос обязательно превысит предложение, и контроль арендной платы приведет к нехватке жилья.
Некоторые экономисты отмечают, что установление лимитов снижает объемы нового жилищного строительства, а отношения между арендаторами и арендодателями становятся более напряженными.
В опросе, проведенном в 1992 году среди 464 экономистов США, 93% считали, что лимит снижает предложение и качество арендной платы. В опросе, проведенном в Канаде в 1988 году, 95% высказались против лимитов.
Конечно, есть экономисты, которые утверждают, что контроль арендной платы имеет больше преимуществ, чем недостатков.
Хотя книга "Контроль арендной платы: мифы и реалии" была написана в 1981 году, она актуальна и сегодня. Все великие экономисты того времени внесли в нее свой вклад, включая Милтона Фридмана, Фридриха Хайека и Пола Самуэльсона. Редко мы видим такой консенсус между экономистами левых и правых взглядов.
"Контроль арендной платы в некоторых западных странах - это, пожалуй, худший пример плохого планирования, осуществляемого правительствами, которым не хватает смелости и дальновидности", - пишет в книге Гуннар Мирдал, шведский экономист левого толка.
Шведский экономист Ассар Линдбек знаменито заметил: "Кроме бомбардировок, лучший способ уничтожить город - это контроль за арендной платой. Арендодателей нужно стимулировать к ремонту. В настоящее время делать это невыгодно".
Практика
Конкретные примеры подтверждают в долгосрочной перспективе экономическую теорию.
Отличным эмпирическим исследованием является исследование, проведенное SCHL в 2020 году. В нем рассматриваются Сан-Франциско, Кембридж и три провинции Канады. Во всех случаях предложение жилья сократилось.
Лучшее исследование, это исследование 2019 года по городу Сан-Франциско за период с 1980 по 2016 год. Арендаторы жилья реже переезжали - снижение на 9%. Предложение жилья сократилось на 15%, отчасти потому, что многе единицы были преобразованы в кондоминиумы.
Введенный в 1992 году в Онтарио, контроль арендной платы оказал значительное влияние на объемы строительства жилья.
Строительство арендного жилья упало с 13 798 единиц в 1992 году до 790 в 1997 году. Хотя впоследствии эта тенденция была обращена вспять, только в 2020 году это число перевалило за отметку 10 000. Что касается кондоминиумов, то здесь наблюдается прямо противоположная тенденция: количество начинаний выросло с 2 798 в 1992 году до пика в 39 377 в 2022 году.
При сохранении механизма установления арендной платы важно, чтобы в этой системе более полно учитывались ремонтные работы, особенно те, которые способствуют повышению энергоэффективности и устойчивому развитию. В некоторых европейских странах арендодателям разрешено повышать арендную плату в соответствии с рейтингом энергоэффективности. Формула расчета должна также предусматривать возможность более высокого повышения арендной платы, если она ниже средней по рынку.
По сути, важно обеспечить, чтобы любой контроль арендной платы не препятствовал нормальному поведению арендаторов.
Именно уязвимые домохозяйства больше всего пострадают от свободного рынка. К счастью, уровень бедности постепенно снижается.
Правительству придется платить больше денег, но спрос на социальное жилье снизится.
В итоге, вот три обоснования для прекращения контроля арендной платы:
- Увеличение предложения жилья;
- Лучшая защита качества жилищного фонда;
- Улучшение финансовой помощи уязвимым домохозяйствам.
Мы собрали полный список брокеров,с которыми нельзя работать.
(0) Комментарии